환산보증금이 보호 범위를 정합니다
상가건물 임대차보호법은 모든 상가를 똑같이 보호하지 않고, 환산보증금이 지역 기준 이하인 상가에 더 넓은 보호를 줍니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 서울에서 보증금 5천만 원, 월세 350만 원인 가게라면 4억 원으로 서울 기준 9억 원보다 낮아 법의 보호를 모두 받습니다.
기준 이하라면 갱신 때 임대료 증액이 5%로 제한되고, 확정일자를 받아 두면 경매 때 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있습니다. 기준을 넘더라도 10년 계약갱신요구권과 권리금 회수 보호는 적용되니 계약 전에 꼭 확인해 두세요.
계약 전에 확인할 것들
가게 자리를 계약하기 전에는 환산보증금과 함께 등기부등본으로 건물에 담보 대출이 얼마나 잡혀 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 계약 후에는 바로 사업자등록과 확정일자를 받으세요. 갱신 때 임대인이 요구한 인상 폭이 적정한지는 상가 임대료 인상 상한으로 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더합니다. 보증금 5천만 원, 월세 350만 원이라면 5천만 원 + 3억 5천만 원 = 4억 원입니다. 월세는 부가세를 뺀 금액으로 계산합니다.
기준을 넘으면 법의 보호를 못 받나요?
일부는 받습니다. 기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호, 3기 연체 전 계약 해지 제한은 적용됩니다. 5% 증액 상한과 우선변제권 등은 기준 이하일 때만 적용됩니다.
확정일자는 꼭 받아야 하나요?
기준 이하 상가라면 사업자등록과 함께 확정일자를 받아야 건물이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있습니다. 관할 세무서에서 받을 수 있습니다.
확인한 자료: 상가건물 임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터)(2026.10.27 기준)